Abordando el desplazamiento: Organizaciones sin fines de lucro en Charlotte trabajan para preservar viviendas antiguas

El programa de reparación crítica de viviendas de Habitat for Humanity ofrece una alternativa que mantiene a los residentes en sus hogares.

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Loretta McClure, de 82 años, ha vivido en su hogar del norte de Charlotte durante más de 60 años; ella y su difunto esposo Alfred McClure Jr. criaron a sus ocho hijos allí. Pero después de décadas de negligencia, la casa que tiene un estilo tipo rancho había caído en desuso.

El piso se hundía, el techo goteaba y las termitas habían dañado la estructura subyacente, explicó su hija, Carol Green.

Desesperada por ayuda, Green, de 59 años, solicitó algunos de los programas en Charlotte que ofrecen reparaciones críticas en el hogar. Habitat for Humanity de la Región de Charlotte respondió.

Más conocido por construir nuevos hogares para familias de bajos ingresos, Habitat Charlotte ha realizado reparaciones muy necesarias en 1,075 propiedades desde el 2008, año en que lanzó su programa de reparación crítica de viviendas.

El programa ofrece reparaciones en techos, suelos, calefacción y refrigeración, instalaciones eléctricas y fontanería, todo sin costo para los propietarios calificados, según Charles Monroe, director de construcción del programa de Habitat. También aborda las necesidades de accesibilidad que algunos propietarios pueden tener.

El objetivo es permitir que más residentes de bajos ingresos envejezcan de manera segura en sus hogares sin temor a ser desplazados, una preocupación creciente para muchos a medida que el mercado de viviendas en Charlotte se vuelve más costoso.

El cambio hacia reparaciones críticas en los hogares también refleja un creciente punto de vista: Si Charlotte quiere abordar sus problemas de asequibilidad, debe hacer más para preservar su stock actual de viviendas antiguas, no solo construir nuevas unidades asequibles.

Una necesidad creciente

Charles Monroe, director de construcción del programa de Reparación Crítica de Viviendas en Habitat for Humanity. Foto cortesía de Charles Monroe.

Desde el 2014 hasta el 2019, tanto las tasas de alquiler como los precios de las viviendas han superado el crecimiento de los ingresos en Charlotte, según un tablero publicado por la ciudad en febrero de 2021.

Mientras que el alquiler bruto medio en Charlotte aumentó un 34 %, el ingreso familiar medio aumentó solo un 24 %.

Ese desequilibrio ha aumentado la tasa de desplazamiento para algunos de los residentes más vulnerables de la ciudad, especialmente personas mayores y residentes de bajos ingresos que viven en vecindarios históricamente afroamericanos, donde los valores de las propiedades en alza han atraído la gentrificación y propietarios corporativos.

Para combatir la creciente amenaza de la gentrificación, Habitat Charlotte ahora requiere que los propietarios bajo su programa de reparación crítica firmen una restricción de escritura por cinco años, una práctica que comenzó en el 2013.

A cambio de las reparaciones necesarias, los propietarios deben comprometerse con ciertas condiciones. Por ejemplo: si una casa se vende dentro de los cinco años posteriores a las reparaciones realizadas sin costo, debe venderse a un comprador de ingresos bajos a moderados aprobado por Habitat.

Monroe dice que el requisito ha sido un obstáculo para algunos propietarios cuyos valores de propiedad han aumentado significativamente debido a la reciente gentrificación en sus vecindarios.

Para calificar para el programa de reparación de Habitat, Monroe dice que el valor de una vivienda no puede exceder los $300,000.

Además de Habitat, varios otros programas del área de Charlotte están trabajando para abordar el desplazamiento a través de reparaciones críticas en el hogar.

La ciudad de Charlotte tiene el Safe Home Housing Rehabilitation Program (Programa de Rehabilitación de Viviendas Seguras), que ofrece préstamos a propietarios de bajos ingresos para reparaciones en el hogar, y la North Carolina Housing Finance Agency financia reparaciones de emergencia en el hogar para propietarios calificados a través de su Programa de Reparación Urgente.

A medida que la población y el stock de viviendas de Charlotte envejecen, Monroe dijo que anticipa una mayor necesidad de programas que ayuden con reparaciones críticas en el hogar.

“Es aterrador, he aprendido que apenas estamos rascando la superficie de las necesidades”, dijo.

Manteniéndolo en la familia

A través del programa de Habitat, los McClure lograron rescatar una propiedad con más de 90 años de historia familiar.

En la década de 1930, el suegro de Loretta McClure, Alfred McClure Sr., compró el terreno en el norte de Charlotte en un momento en que los convenios de vecindario y las restricciones raciales en las escrituras significaban que las familias afroamericanas estaban legalmente excluidas de vivir en ciertas partes de la ciudad.

Tres de los ocho hijos de McClure frente a su hogar familiar. 1966. Foto cortesía de Carol Green.

Entonces, unos 30 años después de que su padre comprara el terreno, Alfred McClure Jr., esposo de Loretta McClure, construyó una casa allí. Dentro de esa casa de tres habitaciones y dos baños, la pareja crió a ocho hijos, incluyendo a Carol Green.

Con el tiempo, la casa cayó en el abandono. Green dijo que esos problemas empeoraron después de que su padre sufriera un derrame cerebral masivo en el 2018.

Bajo el programa de Habitat, las reparaciones comenzaron en diciembre del 2022 y duraron hasta agosto del 2023. Tuvieron que remodelar toda la casa, principalmente debido a las termitas. El costo total fue de alrededor de $200,000, dijo Monroe.

Green dijo que era improbable que su familia pudiera haber manejado las reparaciones por sí solos, pero mantener la casa era importante para toda la familia McClure.

“Nací y crecí en esta casa”, dijo.

Más importante aún, Green quería que su madre, Loretta McClure, quien fue diagnosticada recientemente con demencia, siguiera viviendo en su hogar familiar en lugar de mudarla a un apartamento desconocido.

Vista del interior del dormitorio de Loretta McClure, quien se mudó de regreso a su hogar en septiembre. Octubre del 2023. Foto: Destiniee Jaram / QCity Metro.

“Al final del día, este es su hogar”, dijo Green.

Ahora que la casa está restaurada, Green planea ceder la casa a su hijo, Desmond, de 35 años.

Adaptándose a las necesidades

Desde que comenzó su programa de reparación de viviendas, Habitat Charlotte ha ajustado su modelo para adaptarse a las necesidades de sus clientes.

Inicialmente, el programa requería que los propietarios fueran incluidos en planes de pago, que oscilaban entre $5 y $50 al mes.

Monroe describió ese modelo como insostenible.

“Fue un mal modelo porque había personas que vivían con el dinero del Seguro Social, y no tenían ingresos disponibles”, dijo.

A principios del 2013, los planes de pago se revisaron a una escala móvil basada en los ingresos, según Meghan Manges, supervisora de apoyo de Habitat Charlotte. Luego, en el 2019, la organización dejó de exigir pagos a las familias con ingresos iguales o inferiores al 30 % del ingreso medio del área, o AMI.

Estos intentos anteriores de ajustar las medidas de pago aliviaron la carga financiera para las familias, pero no la erradicaron. Por lo tanto, a principios del 2023, se eliminaron todos los requisitos de pago, incluso para los propietarios en planes de pago.

Vista a la calle del hogar McClure, ubicado en un vecindario del norte de Charlotte. Octubre del 2023. Foto: Destiniee Jaram / QCity Metro.

Según Monroe, el propietario promedio que solicita reparaciones críticas en el hogar tiene alrededor de 60 años y muchos padecen enfermedades crónicas, como diabetes o cáncer.

La mayoría de las viviendas que se están reparando tienen alrededor de 60 años, y el costo promedio de las reparaciones asciende a unos $60,000, dijo Monroe, agregando que los costos de reparación casi se han duplicado desde la pandemia del COVID.

El programa está financiado por subvenciones de desarrollo comunitario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) y la ciudad de Charlotte y el condado de Mecklenburg.

Para el año fiscal 2023, que terminó el 30 de junio, el programa ayudó a 130 propietarios a permanecer en sus hogares, dijo Monroe. El año anterior, el programa realizó reparaciones en 136 hogares.

A pesar del éxito del programa, Monroe dijo que la necesidad en Charlotte sigue siendo grande.

Comparación de modelos

Beth Morrison, directora ejecutiva de Rebuilding Together of Greater Charlotte. 2020. Foto cortesía de Beth Morrison.

Mientras que Habitat Charlotte aborda el desplazamiento a nivel individual, otras organizaciones locales sin fines de lucro, como Rebuilding Together of Greater Charlotte, buscan combatir la gentrificación y el desplazamiento a nivel comunitario.

Desde el lanzamiento de su programa Building a Healthy Neighborhood (Construyendo un Vecindario Saludable) en el 2018, la organización ha reparado alrededor de 20 hogares en los vecindarios de Camp Greene/Enderly Park en el oeste de Charlotte, dijo Beth Morrison, directora ejecutiva de Rebuilding Together of Greater Charlotte.

Similar al programa de Habitat, ofrece reparaciones críticas en el hogar sin costo para los propietarios, y requiere que estos firmen un gravamen de cinco años.

Para identificar vecindarios y hogares que necesitan reparaciones, el programa utiliza la divulgación comunitaria, envía postales y asiste a reuniones comunitarias.

Morrison dijo que la divulgación no solo es crucial para encontrar vecindarios necesitados, sino también para construir confianza con los residentes de la comunidad, quienes pueden estar renuentes a trabajar con la organización sin fines de lucro.

“Realmente puede sonar demasiado bueno para ser verdad que una organización de la que alguien puede no haber oído hablar antes diga: ‘Pondremos $30,000 en su hogar en reparaciones y no tiene que pagar nada; es gratis’”, dijo Morrison.

Además de las reparaciones en el hogar, el programa también invierte en proyectos comunitarios, como pabellones y senderos para caminar.

Más recientemente, el programa comenzó a trabajar en su cuarto vecindario de Charlotte, iniciando conversaciones comunitarias en la comunidad de Hidden Valley en marzo del 2022.

Hasta ahora, se han aprobado alrededor de 43 hogares de Hidden Valley para reparaciones, y se ha completado el trabajo en 30, dijo Morrison. Una segunda ronda de reparaciones comenzará cuando se complete el trabajo en los primeros 43 hogares.

Algunos de los proyectos comunitarios en Hidden Valley incluyen la construcción de una zona de estar y la pintura de un mural en la Escuela Primaria Hidden Valley.

El costo de reparar un hogar en Hidden Valley ha oscilado entre $20,000 y $30,000, dijo Morrison, destacando el impacto de la inflación.

Rebuilding Together of Greater Charlotte recibe financiamiento de varios programas gubernamentales, incluidos HUD, la ciudad de Charlotte y socios corporativos como Wells Fargo.

Una vez finalizado en Hidden Valley, dijo Morrison, la organización sin fines de lucro expandirá su trabajo a los vecindarios del este de Charlotte.

¿Quién califica?

Los requisitos actuales de Habitat Charlotte incluyen:

  • Que los ingresos familiares cumplan con los requisitos de ingresos del programa.
  • El hogar debe ser unifamiliar y estar separado de otra casa.
  • Los solicitantes deben haber sido propietarios de la vivienda durante al menos 5 años y estar viviendo actualmente en el hogar.

Los requisitos para Building a Healthy Neighborhood incluyen:

  • Los ingresos familiares deben ser iguales o inferiores al 80 % del AMI, o un poco menos de $56,000 para un individuo soltero.
  • El hogar debe necesitar reparaciones críticas.
  • El hogar debe estar ocupado por el propietario.
  • Los propietarios deben estar en buena situación financiera, como estar en un plan de pago si están atrasados en impuestos o pagos hipotecarios.

Esta historia es parte de ‘I Can’t Afford to Live Here’, un proyecto de reportajes colaborativos centrados en soluciones para la crisis de vivienda asequible en Charlotte.

QCity Metro es parte de Charlotte Journalism Collaborative (CJC), lanzada por Solutions Journalism Network con fondos de la Fundación Knight. CJC fortalece un ecosistema de noticias locales y aumenta las oportunidades de participación. Esta respaldada por una combinación de subvenciones y patrocinios locales y nacionales. Para más información, visite charlottejournalism.org.

 
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